טור דעה אישי על הדרך שבה ניתן להרוויח המון גם כשיש מעט.

לא אחת אני מקבל שיחות של לקוחות פוטנציאליים שמתגוררים באזור המרכז ומעלים בפניי את רצונם לרכוש דירה. כשמגיעה שאלת ההון העצמי שברשותם, הם עונים בקול ענות חלושה: "יש לי רק 200 אלף שקל, גם את זה גירדתי בקושי ולא יודע כיצד אני יכול לקנות דירה כשהכול כל כך יקר". אז, מגיעה תשובתי שמפתיעה רבים: "תקנה היכן שאתה יכול, תגור היכן שאתה רוצה".
האמת שלוקח כמה שניות לעכל את שאני מציע, אבל צריך להודות שבשנים האחרונות, הרבה יותר קשה לרכוש דירה בישראל וביתר שאת באזור המרכז. בשנים האחרונות עליית המחירים בישראל היא רצופה ומהגבוהות בעולם. בעשור האחרון, בכל שנה המחירים היו עולים באזור ה- 3 אחוזים בשנה בממוצע (באזורים מסוימים אולי מעט יותר), אך רק בשנה האחרונה עם היציאה מהקורונה, המחירים האמירו בכמעט 10 אחוזים. ישנן לכך סיבות רבות שאין ברצוני להתמקד בהן, אלא להבין כיצד בכל זאת ניתן לעבור את משוכת רכישת הדירה הראשונה.

לאחרונה בנק ישראל מנסה להוציא משקיעים מהשוק על ידי הגבלות מימון לרוכשי נכס להשקעה והממשלה מעוניינת להעלות חזרה את מס המשקיעים מ- 5 ל- 8 אחוזים. צעדים אלו הנם מבורכים אך לא יורידו את מחירי הדיור, אלא ימתנו את קצב העליות ויחזירו אותם לעליות של 3-4 אחוזים בשנה. לכן, במקום לחכות שנצבור יותר הון עצמי או שהמחירים ירדו, אני מציע לקנות נכס בסכום שאנחנו יכולים עכשיו גם אם הוא בפריפריה, כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות ומה שקנית היום, מחר כנראה כבר יהיה שווה יותר. כיום, על כל 1 שקל הון עצמי שברשותנו, נוכל לקבל מהבנק פי 3. לדוגמה, כאשר ברשותנו 200 אלף ₪, נוכל לקבל מימון של 600 אלף ₪ נוספים ולרכוש דירה ב- 800 אלף ₪ – סכום שלא יספיק לרכישת נכס באזור המרכז. לכן, הפתרון לדעתי הוא לרכוש דירה בפריפריה בהתאם ליכולת הפיננסית שלנו, להשכיר אותה ולשכור דירה בכל אזור אחר שנבחר.

מי שמכיר קצת את שוק הנדל"ן יודע שהתשואות הגבוהות באמת נעשות דווקא בפריפריה, היות וגובה השכירות הממוצעת בפריפריה גבוהה יותר באחוזים ממחיר הנכס, לעומת המרכז. נחזור לדוגמה של הון עצמי בגובה 200 אלף ₪, כך שנוכל לקבל משכנתא ולרכוש ב – 800 אלף ₪ דירה בפריפריה. התשלום החודשי במשכנתא של 600 אלף ₪ ל- 30 שנה עומדת על כ- 2,500 ₪. בשיטוט קל באתרי חיפוש נדל"ן שערכתי השבוע, מצאתי נכס באזור הקריות ב- 800 אלף ₪ שהשכירות הממוצעת באזור נעה בין 2,000 ל – 2,400 ₪. משמע, השכירות שנקבל שם תשלם את ההתחייבות למשכנתא. במקום לתת להון העצמי שלנו להישחק בפיקדון אפסי בבנק או להתפתות לבזבוז ההון העצמי, נוכל ליהנות מעליית הערך העתידית של הדירה.

יתרון נוסף ברכישת נכס הנו פיתוח חשיבה יזמית. ברגע שאנחנו "קופצים על העגלה" ומתחילים לחפש נכס, אנחנו בעצם מחפשים הזדמנות לנכס שיכול להשביח את עצמו. פתאום נגלה שישנם אנשים שמוכרים שנייה אחת לפני תמ"א או פינוי בינוי עתידי, ישנם כאלה שמוכרים בזול עקב דירה בירושה שקיבלו, ישנן דירות שקרובות לאזורי ביקוש של סטודנטים שניתן להשכיר כל חדר בנפרד או לבצע חלוקת בדירה (חוקית כמובן) או אפילו לשפץ אתה הנכס קלות לאחר הרכישה ולמכור אותו ברווח משמעותי כעבור שנה וחצי, בלי מס שבח. זאת אומרת, ברגע שאנחנו מחליטים ליזום, באופן טבעי אנחנו מנסים למקסם את התועלת ומתחילים לחשוב כיזמים. גם ליזום צעד קטן זה יזמות וזה הרבה יותר טוב מאשר לא לעשות כלום. לא חייבים לבנות בניינים או לפתח סטרארט-אפ כדי שנראה עצמנו יזמים. כל אחד בחלקת האלוהים הקטנה שלו יכול לשפר את מצבו הכלכלי אם רק ייזום ולא יעמוד מנגד. הרווח העתידי שנגרוף, יעלה אותנו רמה אחת קדימה ונוכל להמשיך לצבור הון עצמי כדי לשפר את רמת החיים.

סיבה נוספת לרכישת נכס בפריפריה ולא להמתין היא הגיל. כשמתחילים התחייבויות בגיל צעיר הסיכוי שגם נסיים אותם בגיל צעיר, גבוה יותר. להתחיל משכנתא בגיל צעיר, תאפשר לנו לסיים את תשלומי המשכנתא מוקדם יותר. על הדרך גם נשלם פחות לביטוחי המשכנתא שנגזרים בין היתר מהגיל וממצב בריאותי שבדרך כלל מתדרדר ככל שמתבגרים. אם למשל, נרכוש דירה ראשונה קטנה וזולה בגיל 25, לא רק שנהנה ממחיר זול יותר היום מאשר בעתיד, מעליית ערך לאורך השנים, אלא גם נזכה לסיימה תיאורטית בגיל  55 במקסימום ולא בגיל 70. כאשר אנחנו צעירים יש לנו כוח ורצון לעבוד קשה כדי להרוויח טוב ולהתקדם. לא היינו רוצים לראות את עצמנו עובדים קשה כל כך בגיל 60 ויותר כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא.

למביני הבוכרית או הפרסית שבינינו, יש משפט בוכרי מפורסם שאומר: " חירדי, בורדי", משמע "קנית, זכית". הכוונה היא שברגע שקנית נכס, אתה לעולם לא תפסיד. בישראל עם מאפייניה הייחודים כמדינה קטנה עם ביקושים גבוהים לדיור, המשפט הזה תופס פי כמה. אז ברור שהכי כיף זה לזכות בלוטו, אבל האמת שעד שזה קורה אפשר לפעול, לעשות צעדים, לא לעמוד מנגד ולזכור את המוטו: "תקנה היכן שאתה יכול, תגור היכן שאתה רוצה!"

למידע מקצועי נוסף מוזמנים לבקר באתר: www.infinity-m.co.il

Leave a Reply

Your email address will not be published.